Deutsches Institut für Bewertungssachverständige (IfBS)

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Zur erleichterten Übersicht der Änderungen der vorgesehenen neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) haben wir Ihnen als Arbeitserleichterung eine Gegenüberstellung der bisherigen ImmoWertV 2010 zur neuen ImmoWertV 2021 erarbeitet. Die neue ImmoWertV tritt am 01.01.2022 in Kraft.

Die im Folgenden angefügten und Ihnen per Link zugänglich gemachten Anlagen zur ImmoWertV 2021 ergänzen unsere IfBS-Synopse 1. Die Anlagen zur neuen ImmoWertV 2021 sind aber in unserer IfBS-Synopse 2 enthalten und dort zusammen mit der ImmoWertV im Vergleich zur ImmoWertA 2021 erläutert.

Zum bessseren Verständnis und zur sachgerechten Anwendung der ImmWertV 2021 hat das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat für eine entsprechende Beschlussfassung der Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV-Anwendungshinweise - ImmoWertA) erarbeitet. Diese ImmoWertA sollte von den Anwendern der ImmoWertV 2021 unbedingt beachtet werden, denn sie gibt weiterführende (Anwendungs)Hinweise zur ImmoWertV 2021. Sie wird aber nach der  Beschlussfassung des Bundesrates am 25.06.2021 über die ImmoWertV durch die Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz noch einmal  überarbeitet bzw. mit der nunmehr neu beschlossenen ImmoWertV 2021 kompatibel gemacht.


 

IfBS-Synopse 1 zur Reform des Wertermittlungsrechtes (Wertermittlungsverordnung 2021):
ImmoWertV 2010 vs. ImmoWertV 2021,
auf der Grundlage des Beschlusses des Bundesrates vom 25.06.2021

 

IfBS-Synopse 2: Synoptische Erläuterung der ImmoWertV 2021 durch die ImmoWertA 2021
(ImmoWertA: ImmoWertV-Musteranwendungshinweise) zur Reform des Wertermittlungsrechts

auf der Grundlage des Beschlusses des Bundesrates zur ImmoWertV vom 25.06.2021 und der ImmoWertA, Stand. 12.05.2021

 

Außerdem hat der Bundesrat folgende Entschließung beschlossen:

"

  1. Der Bundesrat stellt fest, dass die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) an die aktuellen Verhältnisse anzupassen sind. Das betrifft sowohl die Kostenkennwerte als auch die Relationen zu den Standardstufen. Die Beschreibung der Standardstufen ist zudem auf die Erfordernisse einer digitalen Datenerhebung auszurichten.
  2. Der Bundesrat bittet die Bundesregierung, die NHK 2010 zeitnah bis spä-testens Ende 2024 zu überarbeiten.


Begründung:

Die Normalherstellungskosten bilden den Kern des Sachwertverfahrens, das die Immobilienwertermittlungsverordnung als ein Verfahren zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken normiert. Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) wurden unverändert aus den Anlagen 1 und 2 der Sachwertrichtlinie in die Anlage 4 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsver-ordnung - ImmoWertV - BR-Drucksache 407/21) übernommen. Die NHK 2010 beruhen auf Daten, die vor dem Jahr 2005 erhoben wurden. Gerade in den vergangenen 20 Jahren haben sich die Anforderungen an die Er-richtung von Gebäuden, zum Beispiel in energetischer Hinsicht, erheblich ver-ändert. Daher entsprechen die NHK 2010 nicht mehr den Marktverhältnissen und werden von der Fachwelt immer weniger akzeptiert. Im Rahmen der fachlichen und förmlichen Beteiligung haben daher sowohl die Länder als auch die Verbände die dringende Anregung vorgebracht, die NHK 2010 im Zuge des Verordnungsgebungsverfahrens zur ImmoWertV zeit-nah zu überarbeiten und marktgerecht auszugestalten. Zudem wurde vorge-schlagen, einen Automatismus zur regelmäßigen Aktualisierung der Normal-herstellungskosten, beispielsweise im fünf oder zehn Jahresrhythmus, in die ImmoWertV zu implementieren. Der Forderung der Länder und Verbände wurde jedoch seitens der Bundesregierung nicht nachgekommen; die Begründung zur ImmoWertV führt dazu lediglich aus, dass „eine Aktualisierung der NHK 2010 [...] im Anschluss an das Verordnungsgebungsverfahren geplant“ (vgl. BR-Drucksache 407/21, Seite 79) ist. Aufgrund der zentralen Bedeutung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren, ist eine zeitnahe Überarbeitung der NHK 2010 zwingend erforderlich."

 

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung
erforderlichen Daten - (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021)


Die einzelnen Anlagen zur ImmoWertV 2021:

Anlage 1

(zu § 12 Absatz 5 Satz1) Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer

hier ab Seite 38
Anlage 2
 

(zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von
Wohngebäuden bei Modernisierungen

hier ab Seite 39
Anlage 3 (zu § 12 Absatz 5 Satz 2) Modellansätze für Bewirtschaftungskosten hier ab Seite 42
 
Anlage 4

(zu § 12 Absatz 5 Satz 3) Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)

hier ab Seite 45
Anlage 5

(zu § 16 Absatz 3) Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

hier ab Seite 77
     

 

Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV-Anwendungshinweise –ImmoWertA 2021) (Stand: 01.02.2021, 2. Entwurf, veröffentlich am 12.05.2021)


Die    Stellungnahmen zur ImmoWertV - Auswertungsübersicht vom 17.05.2021    können Sie ... hier  nachlesen.


Eine   Zusammenstellung der FAQ`s mit Stand vom 12.05.2021   erhalten Sie ... hier.

 

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Kommentare

Kommentar #1 von Anke Fell
14.03.2021 13:33email

Hinsichtlich der Berechnung der Bruttogrundfläche wäre es sinnvoll, wenn auch die ImmowertV 2021 sich der aktuellen DIN 277 (2016), anstatt der veralteten DIN 277 (2005) anpassen würde. In der neuen DIN wird nur noch unterschieden zwischen R-Flächen (vollständig umschlossen) und S-Flächen (die mit dem Bauwerk vollständig verbunden sind, jedoch nicht bei allen Begrenzungsflächen vollständig umschlossen sind, z.B. Balkone, Loggien oder Vorhallen). Wie dann mit den S- Flächen umzugehen ist, wäre dann noch in den Anwendungshinweisen erläuterbar.

Downloads für Grundstücks- und Immobilienbewerter

Beschluss des Bundesrates vom 25.06.2021

pdf, 101,5K, 233 downloads

FAQ

pdf, 121K, 1103 downloads

Ertragswertrichtlinie

pdf, 1M, 4306 downloads

Sachwertrichtlinie

pdf, 2M, 3578 downloads

Vergleichswertrichtlinie

pdf, 898K, 26558 downloads

abgestimmter Erlass - Bewertungsgestz

pdf, 592K, 7405 downloads

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