Oft ist die Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB entsprechend § 8 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmmoWertV) streitbefangen, denn besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise nach der Marktanpassung berücksichtigt. Zu den boG‘s zählen insbesondere Baumängel oder Bauschäden, eine wirtschaftliche Überalterung sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge u.a.m. Insbesondere die „marktgerechte“ Feststellung der der Werteinflüsse der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, ob beispielsweise die vollen Kosten zur Beseitigung eines Bauschadens berücksichtigt werden sollen oder dürfen, wird oft kontrovers diskutiert. In dem Seminar wird die Vorgehensweise zur Darlegung des marktgerechten Werteinflusses von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen so aufgezeigt, dass mögliche kontroverse Diskussionen hierzu reduziert werden.

• Rechtliche Grundlagen
• Grundsätze für die Berücksichtigung der boG
• Fallarten zur Berücksichtigung der boG
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
  • vom Üblichen abweichende Merkmale des Bodens oder der baulichen Anlagen
    • Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden
    • Bodenverunreinigungen
    • Freilegungskosten
    • vom Modellansatz abweichende Restnutzungsdauer
    • Wirtschaftliche Überalterung / Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
    • Architektonische Gestaltung
    • Aufwuchs und sonstige Außenanlagen
    • selbstständig nutzbare Teilfläche
  • besondere Rechte und Belastungen
    • Gesetzliche Beschränkungen des Grundstückseigentums
    • Die beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken
    • Vertragliche Rechte an fremden Grundstücken
    • Öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundstückseigentums
  • Sonstige Besonderheiten
    • merkantiler Minderwert
    • illegale Grundstücksnutzungen
    • Bestandsschutz
• Marktgerechte Bewertung von boG
  • Zielbaummethde/Grenzwertmethode
• Verifizierung der Methode
  • anhand Kaufpreisen
  • mit Hilfe deduktiver Verfahren der in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise (z.B. intersubjektive Einschätzung)
• Fazit und Ausblick

öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Mitarbeiter von Kreditinstituten und sonstige (Bau- und Immobilien-) Sachverständige, die sich mit Bewertungsfragen - wie z. B. der Immobilien-wertermittlung - beschäftigen

Andreas Jardin
Architekt und Immobilienökonom (ebs),
Fachaufsicht des Bausachverständigenwesens im Bereich der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen